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2010-04-22 (Thu)
当司法書士事務所では、不動産の相続のご相談がよくあります。

相続登記のご依頼を頂いたときご遺族の気持ちを考えると居た堪れないときがあります。

被相続人が10年以上前に亡くなってそのままでというケースも少なくありませんが、つい最近無くなったばかりの方の相続登記のご依頼を受けると、正直どういった言葉をかけていいのか、どう接したらいいのか分からないです。
身内を失った悲しみ苦しみは間違いなくその本人にしか理解できないと思います。

最近受けた案件で、新しく購入されまだ2年でご主人が2ヶ月ほど前他界された方がいらっしゃいます。
団体信用生命保険に加入していたので、残りの住宅ローンは支払う必要はありませんが、遺された奥さまやお子様、それに大切な家族を置いていかなければならなくなった亡くなったご主人の気持ちを考えると、心が痛みます。

奥さんは、気さくで明るくまた気丈でもあり、どう声をかけていいか分からない私に気を許して闘病生活のことや、最後の時間を夫婦でそれまでより一番長く過ごしたことなど色々お話下さいました。
本当にご主人のことを愛していて、大切に思っていたんだなと伝わってきました。
愛する人の死を受け入れて前に進もうとしている姿が美しくも見えました。

この仕事をしていると本当に色々な方にお会いします。
職業柄アドバイスを求められることが多いですが、正直私のほうが人生の勉強をさせて頂く機会のほうがずっと多いと感じています。
これからも、様々な方と出会っていけるこの仕事を一生の仕事としていきます。

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| 不動産登記 | COM(0) | TB(0) |
2009-07-17 (Fri)
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今日は、パスポートセンターへできあがったパスポートを取りに行ってきました。
新しいパスポートの写真は、バックが暗い色なのでなんだか葬式用の写真みた
くなっちゃってます( ̄ー ̄;



今日は、相続登記に添付する相続関係説明図について。

不動産を遺産分割協議により共同相続する場合は、相続関係説明図にその持
分を記載します。(登研468号)

では、もともと被相続人が不動産の共有持分(2分の1のみなど)を所有している
場合は、相続関係説明図にはどのように記載すればいいんでしょう?

たとえば、ある不動産の共有持分が2分の1であるAさんが亡くなって
共同相続人BおよびCが遺産分割協議によりそれぞれB3分の2、C3分の1ずつ
相続したとします。

このとき相続関係説明図に記載する持分は、

① B 3分の2   C 3分の1 (相続人間での相続割合)

② B 6分の2   C 6分の1 (実際の不動産の持分)

どちらで書くのでしょう?

私は最初は②で書いていましたが、なんか不自然な気がしてきて今は①です。

法務局に確認しても、対応はまちまちです。
②で書いてあれば、法務局がチェックするときにはわかりやすいですが、相続関
係説明図に持分を記載するという上の質疑応答(登研468号)の趣旨とは、少し
ずれている気がします。
②で書くなら、共同相続でなく単独相続の場合でもその持分を書くのが自然な気がしますし。


ま、どっちでもいいと言えばどっちでもいいんですがね・・・



ところで、話は全然変わりますが登記識別情報の封筒類ってすっごく高いんですね~
事務所名を印刷してもらって100枚単位とかで注文すると、下手すると新しいプリンター
一台ぐらい余裕で買えちゃうぐらいします。。・゚゚・(>_<;)・゚゚・。

法令書式センターからサンプルを取り寄せたのですが、注文すると50枚以上の単位のようですが、直接行くと少ない単位からでも購入可能との情報を同期の司法書士から聞いてちょっと安心しました。

まだまだやることいっぱいだ~~~~~がんばりやす。
関空時代の同期のお誘い・・・ 楽しみだ(*^-^) いつやろ?


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| 不動産登記 | COM(2) | TB(0) |
2009-06-06 (Sat)
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先日不動産登記の申請を出したときのお話です。

母親が子供2人(未成年者)と共有している不動産を他人に売却したときに、
その所有権移転登記の申請人は誰になるか?という論点についてです。

戸籍を見てみると、父親は既に死亡しています。
その後、おじいちゃん(死んだ父親の父)と3人(母親、子供2人)が養子縁組をしました。
戸籍には、親権者は母という記載があります。

この場合、申請人はだれでしょう?
因みに、父親が生きているときには、父母の共同親権に服するため基本的に父母が法定代理人として申請します。
父親が先に死亡した場合は、母親ひとりが親権者となり母が子供の法定代理人となります。

今回問題なのは、その後、おじいちゃんの養子になった点です。
基本的に、未成年の子が養子になったときは、養親のみに親権がありますので、おじいちゃんが生きていればおじいちゃんが唯一の親権者となります。

でも、そのおじいちゃんも亡くなりました。

果たして母親の親権は戻るんでしょうか?

答えは、

イェス、ノー どちらもありです。

学説が分かれているところです。

当然に実親の親権が戻るという説(当然復活説)、未成年後見が開始するとする説(後見開始説)があり(細かく言えば他にもありますが、割愛します)、確定した見解がありません。
 (※このケースとは違って、ある夫婦が未成年者を養子にし、その養父母双方が死亡した場合には、実親に親権は復活せず、未成年後見が開始することに争いはありません。)

では、実務的にはどうすればよいか?ですが、これは個々のケースにより登記官の見解を前もって確認しておくべき対応になります。
後見を申し立てて未成年後見人を法定代理人としてすれば確実です。ただし時間と手間はかかります。

私が申請したケースでは、未成年後見人を申し立てず、母親からの申請で通りました。
別の法務局の見解を聞いたところ未成年後見を申し立ててとの回答もあったので、運がよかったのかもしれません。(特にこの取引、○億円の根抵当権設定の前提となる移転でした( ̄ー ̄;)

申請権限の有無を誤ると致命的(即死です)な結果となりますので、見落としがちな論点にも気をつけなければと、気を引き締めたオカンでした。


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| 不動産登記 | COM(4) | TB(0) |
2009-05-14 (Thu)
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最近競売の案件が多くて、今日も大阪地裁14民に行ってきました。
足が痛い上に、この14民は新大阪の駅から歩いて20分ぐらいかかるところにあるので、いつもほんとつらい。
しかも、今日は日傘を忘れてすごい日差しに思わず人目も気にせず、持ってた紙袋(お弁当用)を頭にかざして行きました。

もう数え切れないぐらい同じ道を通っていますが、特に今は足が痛いのと暑いのとで、さらに遠く感じます。
春とか秋は楽しく散歩気分で歩けてたんですけどね・・・

手続きも何回もしてるから、お手の物と緊張感なく14民に書類を提出したところ、なんと「根抵当権設定契約書のコピー」(必要書類のひとつ)をすっかり忘れてたんです。

「ヤバッ」
と、思ったけど実行の日(後日もう一度書類の受け取りに来る日)の提出でよしとしてもらえたので、なんとか助かりました。

なんでもそうですが、慣れたころに失敗しますね~(^ー^;)

これを機会に、気を引き締めてがんばります。

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| 不動産登記 | COM(1) | TB(0) |
2009-04-30 (Thu)
今日は、競売物件を購入するときのお話です。

不動産を競売で落札したとき、すべてを現金で支払えればそれに越したことはありませんが、
銀行など金融機関からお金を借りて競売物件を買いたいときは、ちょっとややこしい問題があります。

というのは、通常、金融機関が不動産の購入費用を融資する場合には、その名義書換(所有権移転)の登記と同時に、その不動産に抵当権や根抵当権等を設定します。

これは、債務者(お金を借りた人)が、お金を返せなくなった場合に、その不動産を競売し、その売買代金から他の一般債権者に先立って優先的に弁済を受けるためです。(これを優先弁済権といいます)

所有権移転の登記と同時に申請しなければならないのは、別の債権者に先に担保権(抵当権など)設定などの登記をされてしまう場合があるからです。


ところが、競売の場合は、所有権移転の登記は裁判所の嘱託によりされるため、通常の登記手続きでは、金融機関の担保権(抵当権など)の設定登記と同時にすることはできません。
これでは、金融機関がお金を貸すことは事実上不可能です。

そこで、「ローン制度」という民事執行法第82条2項による制度は、買受人および担保権者が裁判所に申出し、指定してもらうことにより、司法書士あるいは弁護士が裁判所の所有権移転登記の嘱託申請書を預かることができるのです。
こうすれば、所有権移転の登記と担保権設定の登記が通常の売買などの場合と同様に、同時にできるため、金融機関は融資可能となるわけです。



民事執行法(みんじしっこうほう)第82条2項

 買受人及び買受人から不動産の上に抵当権の設定を受けようとする者が、最高裁判所規則で定めるところにより、代金の納付の時までに申出をしたときは、前項の規定による嘱託は、登記の申請の代理を業とすることができる者で申出人の指定するものに嘱託情報を提供して登記所に提供させる方法によつてしなければならない。この場合において、申出人の指定する者は、遅滞なく、その嘱託情報を登記所に提供しなければならない。


※※この記事に関しては無断転用を禁じております。by yuttanlove
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